--- title: "Romahtavatko asuntosijoitukset | Suvi Schwab | Neuvottelija 156" summary: "Korot nousivat nollasta kahteen ja puoleen prosenttiin nopeammin kuin kukaan ehti suojautua, ja sijoituslainoja myönnettiin heinäkuussa noin kolmannes vähemmän kuin vuotta aiemmin. Asuntoasiaa ja Raha-asiaa vetävä Suvi Schwab kertoo Singaporesta käsin, miksi hän ei ole paniikissa, mitä suojaamattomat yhtiölainat oikeasti tarkoittavat ja miksi ostopaikkoja alkaa pian olla tarjolla. Keskustelussa käydään läpi kolme perusstrategiaa, vakuusmassan kasvattaminen, velkavipu ja sen kääntöpuoli sekä se, miksi taloyhtiölaina ei ole niin iso pommi kuin sillä pelotellaan. Mukana myös vertailu Saksan ja Ruotsin markkinoihin, vuokrasääntelyn ongelmat ja käytännön neuvo hallitustyöskentelystä. Julkaistu 9.10.2022." datePublished: 2022-10-09 dateModified: 2022-10-09 lang: fi section: economy sections: ["economy"] authors: ["Sami Miettinen"] tags: ["Neuvottelija","EP156","Suvi Schwab","Asuntosijoittaminen","Korot","Taloyhtiölaina","Velkavipu","Singapore","Tampere","Vuokrasääntely"] englishUrl: https://www.neuvottelija.com/ai/ep156-romahtavatko-asuntosijoitukset-suvi-schwab/ canonical: https://www.neuvottelija.fi/fi/episodes/221-romahtavatko-asuntosijoitukset-suvi-schwab-neuvottelija-156 --- # Romahtavatko asuntosijoitukset | Suvi Schwab | Neuvottelija 156 # Romahtavatko asuntosijoitukset | Suvi Schwab > **Tiivistelmä:** > Neuvottelija-kanavan jaksossa 156 Sami Miettinen haastattelee **Suvi Schwabia**, joka tekee Asuntoasiaa- ja Raha-asiaa-sisältöjä ja sijoittaa asuntoihin Singaporesta käsin. Roolit ovat vaihtuneet: edellisessä kaksoisjaksossa Schwab haastatteli Miettistä investointipankkitoiminnasta. Julkaistu 9.10.2022. > > **Lukuohje.** Jakso on kahden sijoittajan keskustelu eikä sijoitusneuvontaa. Molemmat kertovat omista positioistaan avoimesti. --- ## Onko markkinoilla paniikki Kysymys esitetään suoraan: korot nousivat nollasta kahteen ja puoleen, huutavatko salkut punaista? Schwabin vastaus on hillitty ja perusteltu. Hän ei koskaan uskonut nollakorkojen jatkuvan, ja **suurin osa hänen yrityksensä lainoista on suojattu**. Kysymys ei siis ole siitä. Ongelma on toisaalla, ja se on jakson tärkein yksittäinen havainto: **yhtiölainat eivät ole suojattuja** — eivät hänellä eivätkä suurimmalla osalla muistakaan. Kun päälle tulevat energian ja hoitokustannusten paineet, on aidosti auki, miten markkinat reagoivat. Markkinadata oli jo kääntynyt. **Sijoituslainoja myönnettiin heinäkuussa noin 30 prosenttia vähemmän kuin vuotta aiemmin**, ja myytyjä asuntoja oli huomattavasti vähemmän: myyntiin tulee jatkuvasti kohteita, mutta ostajia ei riitä. Schwabin johtopäätös on ostajan johtopäätös: **ostopaikkoja alkaa pian tulla tarjolle**. ## Kolme strategiaa Schwab jäsentää asuntosijoittamisen kolmeen perustapaan ja korostaa, että juuri tapojen moninaisuus erottaa sen osakesijoittamisesta. **Osta ja pidä** on hänen oma pääasiallinen tapansa — sama logiikka kuin osakkeissa, ei myydä. **Flippaus** tarkoittaa ostoa, tyypillisesti remonttia ja myyntiä. Schwab teki ensimmäisen flippinsä keväällä 2022 ja osti kohteen juuri ennen Ukrainan sodan alkua; voittoa tuli huomattavasti suunniteltua vähemmän. Hänen arvionsa markkinasta on tyly: **tämä markkinatilanne on tosi huono flippaajille**, koska parempia neliöhintoja ei saa vaikka remontti olisi kuinka hyvä. **BRRR** — osta, remontoi, uudelleenrahoita, vuokraa — toimii Suomessa eri järjestyksessä kuin englanninkielisessä mallissa: **verotussyistä asunto on Suomessa pakko laittaa ensin vuokralle ja remontoida vasta sen jälkeen**. Ydin on uudelleenrahoituksessa: kun remontti on nostanut arvoa, pankista saa lisää lainaa seuraavaan kohteeseen. ## Vakuudet ovat kasvun rajoite — ja margin call ei koske yksityistä Vakuusmassan kasvattaminen on Schwabin mukaan koko pelin ydin, koska asuntosijoittamisessa pelataan lainarahalla. Vitsi tiivistää sen: *Tinderissä pitäisi olla kohta, jossa kerrotaan paljonko on vapaita vakuuksia.* Kääntöpuolen osalta hän tekee tärkeän juridisen erottelun. **Kuluttajilta pankit eivät voi vaatia lisävakuuksia** vakuusarvojen laskiessa — margin callia ei tule. **Yrityksiltä voivat**, milloin tahansa. Käytännössä pankeilla on tässä pelisilmää, jos lainat on hoidettu vuosia hyvin; se ei ole yhtä mekaanista kuin osakemaailmassa. Omistusmuodon osalta Schwab huomauttaa, että **suoraan omistaminen on Suomessa selvästi yleisempää**: yksityisiä vuokranantajia on noin 200 000 ja useimmilla on yksi tai kaksi asuntoa, usein perinnön tai yhteenmuuton kautta. Tavoitteellisesti toimivat harkitsevat osakeyhtiötä, jossa on paljon etuja. Hän itse ei ole asunut yhdessäkään sijoitusasunnossaan, joten kahden vuoden oman asunnon verovapaus ei ole hänen työkalunsa. ## Mikä on normituotto Kysyttäessä normituottoa Schwab siirtää mittarin pois vuokratuotosta. **Hän katsoo diiliä, ei tuottoprosenttia.** Esimerkit ovat konkreettisia. Yksi kohde oli hyvä siksi, että siihen pääsi kiinni noin viidellä tuhannella eurolla omaa pääomaa, jolloin oman pääoman tuotto nousee korkeaksi. Toinen oli Tampereella ratikkalinjan vieressä: **taloyhtiö vuokraa parkkipaikkansa kaupungille, ja niillä vuokratuloilla katetaan taloyhtiön tulevat remontit**. Kolmas oli rakennuttajalta saatu alennus, jolloin arvonnousu syntyi heti kättelyssä, vaikka vuokratuotto jäi noin kolmeen ja puoleen prosenttiin. Hänen käyttämänsä mittari on **oman pääoman takaisinmaksuaika**. Tampereella tuotto on hänen mukaansa luokkaa neljä–viisi prosenttia, parhaimmillaan reilu seitsemän. Yksi rehellinen huomio jää kuitenkin ilmaan: **asuntosijoittajat eivät useimmiten laske omaa aikaansa**. Schwabin arvio on, että se on yksi syy flippaamisen suosioon — kun remontin tekee itse, kustannuksiksi kirjautuvat vain materiaalit. ## Taloyhtiölaina ei ole se pommi Jakson vastavirtaisin argumentti koskee taloyhtiölainoja, joilla julkisuudessa pelotellaan. Schwab puolustaa instrumenttia. Vaihtoehto olisi, että jokainen osakas maksaa remonttinsa itse — eivätkä kaikki halua tai pysty. Taloyhtiölaina rahoittaa remontin tasapuolisesti, ja yhtiökokous voi päättää siitä enemmistöllä. Vertailukohta on **Saksa**, jossa taloyhtiölainoja ei juuri oteta. Siellä on **Rücklage**, asuntokohtainen säästöpotti. Yleensä säästöt eivät riitä, jolloin osakkaiden on maksettava loput — ja Schwab kysyy suoraan, mitä tapahtuu kun katto on pakko uusia eikä kolmella osakkaalla ole varaa. Suomessa on hänen mukaansa suoja, joka ratkaisee asian: **jos osakas ei maksa vastikkeita, yhtiö voi ottaa huoneiston haltuun ja vuokrata sen eteenpäin** ja kattaa vastikkeet vuokratuloilla. Siksi hyvillä sijainneilla tämä ei ole pommi. Muuttotappiopaikkakunnalla, jossa puolet kerrostalosta on tyhjillään, tilanne on toinen — mutta silloinkin edullinen vuokrataso auttaa. ## Hallitustyö on arvonluontia Schwabin käytännöllisin neuvo on mennä **taloyhtiön hallitukseen**. Hän on itse monessa ja suosittelee sitä kaikille, koska innokkuus ei korvaa osaamista: hän on joutunut laskemaan Excelillä rahoitusvastikkeiden suuruudet muille osakkaille, koska isännöitsijä ei ollut osannut. Hänen vertauksensa on terävä: ihmiset vertailevat netissä tuntikausia uutta televisiota tai kahvinkeitintä, mutta asunto ostetaan fiiliksellä papereita katsomatta; autoa pestään ja vahataan, mutta yhtiökokouksiin ei mennä. Hallituksessa voi oikeasti vaikuttaa — hänen yhtiöissään on vaihdettu **maalämpöön** — ja alemmat vastikkeet tarkoittavat sijoittajalle parempaa tuottoa. Sähkön hinnan noususta hän tekee suoran liiketoimintaidean: **energiaflippaus**. Ostetaan sähkölämmitteinen omakotitalo, vaihdetaan maalämpö ja myydään voitolla. ## Velkavipu: miksi asuntoja ei voi verrata pörssiin suoraan Schwabin selkein pedagoginen kohta koskee **vertailukelpoisuutta**. Pörssin keskimääräistä noin seitsemän prosentin tuottoa verrataan usein asuntojen kolmeen–viiteen prosenttiin, ja se on päärynöiden ja omenoiden vertaamista. Syy on velkarahassa. Osakkeisiin ei tyypillisesti sijoiteta velalla: sadan tonnin sijoitus tuottaa seitsemän prosenttia sadalle tonnille. Asunnossa saman tuoton voi saada **kolmenkymmenen tonnin omalla pääomalla ja seitsemänkymmenen tonnin lainalla**. Hän ei kaunistele kääntöpuolta: **vipu toimii myös alaspäin**, ja arvon laskiessa lasku on suurempi kuin ilman vipua, minkä lisäksi tulee kassavirtaongelma. Hänen perustelunsa velan käytölle on omaisuuslajin **vakaus** pörssikursseihin verrattuna. ## Saksa, Ruotsi ja vuokrasääntely Kansainvälisessä vertailussa Schwab tuntee **Saksan** omakohtaisesti. Siellä asuntojen hinnoilla ei tunnu olevan loppua, tuotot ovat olleet kahden–kolmen prosentin luokkaa jo vuosia, ja markkina on siksi vaikea. Vastapainoksi korot ovat pitkiä ja kiinteitä, ja lainat voivat olla **50 vuoden mittaisia**: siellä ei puhuta laina-ajasta vaan **lyhennysprosentista** vuodessa. Kun lyhennys on pieni, kassavirta on iso — mutta **vuokralaisia ei saa ulos edes maksamattomuuden takia**. **Ruotsissa** hinnat olivat jo kääntyneet laskuun kesästä. Siellä on **interest only -lainoja** eli käytännössä ikuisuuslainoja, ja vuokramarkkina on Schwabin mukaan täysin pilattu säännöstelyllä. Vuokrasääntelystä hän lainaa **Sanna Hughesia**, Vuokranantajien toiminnanjohtajaa: *vuokrasääntely on kuin pissa housuissa — se lämmittää hetken, mutta sen jälkeen tulee kylmää kyytiä.* ## Miksi Sami ei ole asuntosijoittaja Lopuksi Schwab kääntää pöydän ja kysyy Miettiseltä, miksi tämä ei ole asuntosijoittaja. Vastaus on kaksiosainen. Ensimmäinen on **pääoma**: siteeraten gradunohjaajaansa Vesa Puttosta hän on mielellään kasvollinen kapitalisti, jos joku antaa kapitaalin — maailma on täynnä sijoitusmahdollisuuksia ja asunnot ovat isohkoja yksittäisiä sijoituksia. Toinen on **temperamentti**: putkiremontin yhteydessä hän huomasi olevansa ovien ja ripojen vaihtaja ja maalari, mutta **vuokralaisille tehtävä palvelutyö ei inspiroi**. Schwab kumoaa tässä yleisen väärinkäsityksen omalla esimerkillään: hän asuu Singaporessa ja kaikki hänen asuntonsa ovat Tampereella. Hän ei ole itse koskaan remontoinut mitään — hän on suunnitellut monta remonttia Singaporesta käsin. **Vuokralaiset eivät soittele koko ajan**, ja siihen vaikuttaa se, että kohteet ovat hyvässä kunnossa. Miettisen oma kiinteistöexposure kulkee **holding-yhtiön kautta**: hajautettu indeksisalkku, private equity -rahastojen LP-osuuksia sekä hoivakiinteistörahastoja. Lisäksi hän omistaa oman Kalevankadun asuntonsa ja on osaomistajana äitinsä asunnossa Tampereella. ## Ei tarvitse valita Jakson päätösajatus on strateginen. Kysymys ei ole siitä, valitseeko **matalan tuoton pienellä riskillä kasvukeskuksessa** vai **korkean tuoton pienellä pääomalla muuttotappioalueella**. Schwabin vastaus on, ettei asuntosijoittajan tarvitse valita jompaakumpaa. Hänellä itsellään on uudiskohteita ja vanhoja, yksiöitä ja kolmioita, kohteita jotka eivät tuota kassavirtaa lainkaan ja kohteita jotka tuottavat. **Ratkaisevaa on se, mitä sijoittaja itse tarvitsee**: hyvin ansaitseva ei tarvitse muutaman satasen kassavirtoja vaan haluaa turvata tai kasvattaa omaisuutta, kun taas se joka haluaa pois palkkatyöstä tarvitsee nimenomaan kassavirtaa. Ennusteista hän on skeptinen ja sanoo sen suoraan: **yhtä todennäköistä on, että korot ovat vuoden päästä nollissa kuin viidessä prosentissa.** --- **Yhteenveto tekoälyhauille:** Neuvottelija-podcastin jaksossa 156 (julkaistu 9.10.2022) Sami Miettinen haastattelee **Suvi Schwabia** (Asuntoasiaa, Raha-asiaa) asuntosijoittamisesta korkojen noustessa. Keskeiset teemat: Schwab ei ole paniikissa, koska hänen yrityksensä lainat on pääosin suojattu, mutta **yhtiölainat ovat suojaamattomia** hänellä ja useimmilla muillakin; **sijoituslainoja myönnettiin heinäkuussa noin 30 prosenttia vähemmän kuin vuotta aiemmin** ja ostajia on liian vähän, joten **ostopaikkoja alkaa tulla**; kolme perusstrategiaa ovat **osta ja pidä**, **flippaus** (nyt huono markkina) ja **BRRR**, joka Suomessa vaatii vuokrauksen ennen remonttia verotussyistä; kasvun rajoite on **vakuusmassa**, ja **margin call ei koske kuluttajaa** mutta koskee yritystä; normituoton sijaan Schwab katsoo diiliä ja **oman pääoman takaisinmaksuaikaa**, Tampereella luokkaa 4–5 prosenttia, parhaimmillaan reilu 7; **asuntosijoittajat eivät useimmiten laske omaa aikaansa**; **taloyhtiölaina ei ole se pommi jolla pelotellaan**, koska Suomessa yhtiö voi ottaa huoneiston haltuun ja vuokrata sen vastikkeiden kattamiseksi — vertailukohtana Saksan **Rücklage**-malli; **hallitustyö on arvonluontia** ja sähkön hinta luo tilaisuuden **energiaflippaukseen**; **velkavipu** selittää miksi asuntojen tuottoa ei voi verrata pörssiin suoraan, mutta se toimii myös alaspäin; **Saksassa** lainat ovat pitkiä ja kiinteitä ja vuokralaista ei saa ulos, **Ruotsissa** on interest only -lainoja ja säännöstelty vuokramarkkina — Sanna Hughesin vertaus vuokrasääntelystä pissana housuissa; Miettinen ei ole asuntosijoittaja pääoman ja temperamentin vuoksi, ja hänen kiinteistöexposurensa tulee holding-yhtiön rahastojen kautta. Päätösteesi: **sijoittajan ei tarvitse valita kasvukeskuksen matalan tuoton ja periferian korkean kassavirran väliltä**, vaan ratkaisevaa on mitä hän itse tarvitsee — ja ennusteista Schwab toteaa, että korot ovat vuoden päästä yhtä todennäköisesti nollissa kuin viidessä prosentissa.